Das Immobilien-Crowdinvesting

Bei Crowdinvesting erwerben Sie entweder ein Genussrecht oder sind Darlehensgeber. Die häufigste Form dabei ist das Nachrangdarlehen. Für dieses Kapital/Darlehen ist das Unternehmen bereit Zinsen zu zahlen, die deutlich über den Kreditzinsen liegen. Warum?

Das durch Crowdinvesting lukrierte Kapital stellt für die Gesellschaft Eigenkapital dar, welches benötigt wird um eine Bankfinanzierung zu erhalten. Somit ergibt sich für das Gesamtprojekt ein Mischzinssatz aus Investorenzinssatz und Bankzinssatz. (z.B.: 30% Investorenkapital mit 6% Zinssatz und 70% Bankfinanzierung mit 1,5% ergibt einen Mischzinssatz von 1,85%).

Erst nach der Realisierung des Bauvorhabens, dem anschließenden Verkauf und der Deckung der Bankfinanzierung macht der Unternehmer Gewinn, wovon er anschließend Ihr eingesetztes Kapital zurückbezahlt.

Bei der Genussrechtskonstruktion stellen die laufenden Auszahlungen Dividenden dar, welche mit dem Sondersteuersatz von 27,5% zu versteuern sind. Die abzuführende Steuer wird bei der Ausschüttung vom Unternehmen abgeführt.
Bei der Darlehenskonstruktion sind die Auszahlungen Zinsen. Diese sind in der Einkommensteuer unter Einkünfte aus Kapitalvermögen anzuführen und mit der Einkommensteuer zu versteuern.

Wichtig: Sie als Investor erhalten keinen Anteil am Unternehmen oder der Immobilie! Sie sind reiner Kapitalgeber und dies zumeist in Form eines nachrangigen Darlehens.

Holen Sie sich vorab Informationen über den Bauträger ein, ob dieser bereits vergleichbare Referenzprojekte erfolgreich realisiert hat.

  • Geringes Eigenkapitalerfordernis: Sie können bereits ab € 500 in Ihre gewünschte Immobilie investieren.
  • Laufende Auszahlung: Die Dividenden- bzw. Zinszahlungen erfolgen in der Regel laufend während der Veranlagungsdauer.
  • Kurze Kapitalbindung – hohe Renditechance: Die besonders kurzen Laufzeiten von bis zu 5 Jahren, bieten dennoch eine lukrative Rendite von bis zu 7% p.a.
  • Mit einem Immobilien Crowdinvesting erzielen Sie Einkünfte aus Kapitalvermögen.
  • Die Zinszahlung aus Nachrangdarlehen sind gem. §27 Abs2 Z2 EStG einkommensteuerpflichtig.
  • Bei der Gestaltung als Genussrechtsbeteiligung handelt es sich bei der Ausschüttung um Dividenden. Diese stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen dar und unterliegen dem 27,5%igen Sondersteuersatz
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 27a Abs 1 und 5 EStG).

TIPP
Veranlagungsfreibetrag gem. § 41 Abs 1 EStG: Lohnsteuerpflichtige Personen müssen nur dann eine Einkommensteuererklärung erstellen, wenn die nicht lohnsteuerpflichtigen Einkünfte einen Betrag von € 730 übersteigen oder eine sonstige Bedingung vorliegt. Daraus folgt, dass Einkünfte bis € 730 pro Veranlagungsjahr steuerfrei sind.

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Laufende Ausschüttung: Bei einer Darlehenskonstruktion erhalten Sie für das investierte Kapital laufende Auszahlungen in Form von Zinsen. Bei einer Genussrechtskonstruktion sind Sie an den Gewinnausschüttungen beteiligt. Am Ende der Laufzeit wird das eingesetzte Kapital zurückbezahlt.
  • Risiko im Insolvenzfall: Das von Ihnen als Investor gewährte Darlehen ist ein sogenanntes nachrangiges Darlehen. Das Risiko ist ähnlich hoch wie bei einer direkten Unternehmensbeteiligung, dieses Darlehen darf im Insolvenzfall erst nach allen anderen Verbindlichkeiten zurückbezahlt werden.
  • Einfache und kostengünstige Abwicklung: Der gesamte Prozess wird online abgewickelt, es entstehen keine Depotkosten oder sonstige Kaufaufschläge.
  • Referenzen: Wurden bereits Projekte seitens des Bauträgers erfolgreich abgewickelt? Haften die handelnden Personen persönlich? Wie sieht es mit der Bonität des Bauträgers aus?
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen ein.
  • Projektstatus:Ist die Einreichplanung abgeschlossen? Ist eine Baugenehmigung bereits vorhanden?
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf das Verwertungskonzept: Achten Sie darauf, dass Konzept und Wohnungsgrößen stimmig sind, im Hinblick auf die Unterscheidung der Mieter- bzw. Käufertypen zwischen Singles, Paaren und Familien. Jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse.
  • Lage, Lage, Lage:Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung bzw. für einen erfolgreichen Verkauf essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.

Keine, es kommen weder Depotkosten, noch Kaufaufschläge hinzu.