Das große Bauherrenmodell

Die Personengesellschaft hat zum Zweck, eine Immobilie zu sanieren und anschließend langfristig gemeinsam zu vermieten.

Die einzelnen Bauherren (Investoren) müssen sich aktiv um die Abwicklung des Projekts kümmern. Daher finden regelmäßig entsprechende Bauherrenversammlungen statt. Hierbei werden die Pläne, die Ausstattung, die Baufortschritte, etc. besprochen und notwendige Entscheidungen getroffen.

  • Abschreibung: In den ersten 15 Jahren ist eine hohe steuerliche Abschreibung möglich.
  • Langfristiges Immobilieneigentum: Bei diesem Investment ist eine Investitionszeit von mindestens 10 Jahren sinnvoll.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie rechnen.
  • Zusatzeinkommen: Nach der Entschuldung hat der Investor ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen in Form von Mieteinkünften. Nach dem Erreichen des steuerlichen Totalgewinns kann eine Realteilung und/oder weitere Verwertung der Immobilie beschlossen werden.
  • Mitspracherecht: Der Bauherr verfügt über umfangreiche Gestaltungs- bzw. Änderungsmöglichkeiten.

(im Vergleich zum kleinen Bauherrenmodell)

  • Sie, als „großer Bauherr“, sind aufgrund der Unternehmereigenschaft vorsteuerabzugsberechtigt.
  • Grunderwerbssteuer fällt lediglich vom Kaufpreis des Grundstücks (exkl. Sanierungs-, bzw. Errichtungskosten) an.
  • Beschleunigte Abschreibung der Baukosten: Instandsetzungsaufwendungen - AfA 10 Jahre oder Sofortabsetzung, sowie begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen AfA 15 Jahre).
  • Kosten für die Projektkonzeption können bis maximal 25% der Instandsetzungs- und Herstellungskosten beschleunigt abgeschrieben werden.
  • Die Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen tatsächlich ausführt, müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt sein (§ 3 Z 1 der Bauherrenverordnung).
  • Bei dieser Investition ergeben sich erhebliche Steuervorteile für Sie, gem. § 28 Abs 2 und 3 EStG, da die anfallenden Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und die Basis, für die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer, senken.
  • Baukostenrisiko: Die „großen Bauherren“ tragen das volle Baukostenrisiko.
  • Rückzahlung: Nach Fertigstellung und Vermietung der Immobilie, wird aus den Mieteinnahmen, etwaigen Investorenzuzahlungen und aus Annuitätenzuschüssen das Fremdkapital (Förderdarlehen >>siehe Wohnbauförderung<< und ggf. Bankfinanzierung) zurückbezahlt.
  • Keine wirtschaftliche Einheit: Der Kaufvertrag und der Errichtungsvertrag dürfen keine wirtschaftliche Einheit bilden, da es sonst als kleines Bauherrenmodell einzustufen ist!
  • Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Förderungen: Für die Umsetzung des großen Bauherrenmodells können Förderdarlehen in Anspruch genommen werden.
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen ein.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobile ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollte es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handeln. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Mietpreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Mietpreise realistisch? (Beachtung etwaiger Beschränkungen wg. Förderungen)