Die KG-Beteiligung für Anleger

Die KG besitzt und verwaltet eine bestimmte Immobilie.

Sie nehmen die Stellung eines Kommanditisten (eines beschränkt haftenden Gesellschafters) ein. Sie können die angebotenen Anteile alleine oder mit mehreren Investoren gemeinsam übernehmen. Die zukünftigen Eigentümer entscheiden gemeinsam, ob die meist bestehende Finanzierung auf Ebene der Gesellschaft weitergeführt wird, oder die Gesellschaft (und somit die Immobilie) lastenfrei übernommen wird.  Wichtig in diesem Zusammenhang ist aber, dass die Investoren sich für eine Variante entscheiden.

Der jährliche Gewinn in der Gesellschaft wird entsprechend der gehaltenen Anteile aufgeteilt.

  • Laufende Ausschüttung: Die Ausschüttungen können auch bereits unterjährig in Form von Vorabgewinnen erfolgen, sodass ein laufendes Zusatzeinkommen aus dem Investment lukriert wird.
  • Kapitalsicherung: Sie besitzen anteiliges Eigentum an einer KG, welche grundbücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft ist.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie und somit Ihres KG-Anteils rechnen.
  • Geringe Nebenkosten bei Kauf und Verkauf: Sofern die KG nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht, fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile kaum Kosten an, weder die Grunderwerbssteuer (GrESt), noch die Grundbucheintragungsgebühr (GBEG).
  • 25% KÖSt auf Ebene der Gesellschaft
  • ESt bei der Ausschüttung der Gewinne
  • Formale Positionen der KG besetzen: In der Regel übernimmt jener Investor mit dem größten Anteil die Geschäftsführung. Speziell die eigenverantwortliche Entscheidungskompetenz des Geschäftsführers ist im Gesellschaftsvertrag zu regeln. In Folge beschränkt sich der laufende Aufwand auf eine jährliche Gesellschafterversammlung.
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich i.d.R. die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter bis hin zur Vergabe notwendiger Sanierungen bzw. Instandsetzungen.
  • Laufende Eigenmittel bei Finanzierung: Je nach Gestaltung der Finanzierung bzw. Vermietungsgrad der Immobilie können laufende Zuschüsse für die Rückzahlung notwendig sein.
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der KG im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein persönliches grundbücherliches Eigentum
  • Hausverwaltung: Wer ist die beauftragte Hausverwaltung, welchen Kosten fallen hier an?
  • Laufende Kosten: Kalkulieren Sie auch die laufenden Kosten der Gesellschaft für Geschäftsführung, Steuerberatung, etc. ein.
  • Gesellschaftsvertrag: Wie erfolgt die Entscheidungsfindung bei der Gesellschafterversammlung, für welchen Beschluss bedarf es Einstimmigkeit bzw. reicht eine Mehrheit?
  • Derzeitige Mieteinnahmen/Vermietungsgrad: Wie hoch sind die aktuellen Mieteinnahmen? Ist das Objekt komplett ausgelastet oder gibt es Leerstände?
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich ist eine Immobilie mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand der gesamten Immobilie und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, Zustand einer etwaig vorhandenen Waschküche, des Spielplatzes, ist ein Fassadenastrich oder das Ausmahlen des Ganges notwendig, etc.). Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.