Die KG-Beteiligung Bestand

Die KG (oder GmbH & Co KG) besitzt und verwaltet eine bestimmte Immobilie.

Sie erwerben Anteile an einer Immobilien KG und nehmen die Stellung eines Kommanditisten (eines beschränkt haftenden Gesellschafters) ein.

Die angebotenen Anteile können Sie alleine oder mit mehreren Investoren gemeinsam übernehmen. Aufgrund der Einsparungsmöglichkeit bei den Nebenkosten sind zumindest zwei Eigentümer zu empfehlen.

Die zukünftigen Eigentümer entscheiden gemeinsam, ob die meist bestehende Finanzierung auf Ebene der Gesellschaft weitergeführt wird, oder die Gesellschaft (und somit die Immobilie) lastenfrei übernommen wird. Wichtig in diesem Zusammenhang ist aber, dass die Investoren sich für eine Variante entscheiden.

"Dieses Investment weist im Vergleich zu einem direkten Immobilieninvestment deutlich geringere Nebenkosten in der Anschaffung als auch im Verkauf auf. Dadurch ist ein Verkauf mit Gewinn schneller möglich."

  • Laufende Ausschüttung: Die Ausschüttungen können auch bereits unterjährig in Form von Vorabgewinnen erfolgen, sodass ein laufendes Zusatzeinkommen aus dem Investment lukriert wird.
  • Kapitalsicherung: Sie besitzen anteiliges Eigentum an einer KG, welche grundbücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft ist.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie und somit Ihres KG-Anteils rechnen.
  • Geringe Nebenkosten bei Kauf und Verkauf: Sofern die KG nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht, fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile kaum Kosten an, weder die Grunderwerbsteuer (GrESt), noch die Grundbucheintragungsgebühr (GBEG). Dies gilt jedoch nur für eine GmbH, nicht für eine Personengesellschaft.
  • Die KG ist hinsichtlich der Ertragssteuern (Einkommensteuer, Körperschaftsteuer) kein selbstständiges Steuersubjekt. Somit fallen keine Ertragssteuern auf Ebene der KG an.
  • Die in der KG erzielten Ergebnisse sind entsprechend dem Gesellschaftsvertrag den einzelnen Gesellschaftern zuzuweisen, welche diese mit Ihrer Einkommensteuer zu versteuern haben.
  • Für bloße Kommanditisten, sprich ohne beherrschenden Einfluss und ohne Mitarbeit (enspricht der Stellung der Investoren), führen die Entnahmen bzw. Ausschüttungen zu keiner Versicherungspflicht nach Allgemeinem oder Gewerblichem Sozialversicherungsgesetz.
  • Bei einem Verkauf des Anteils an der vermögensverwaltenden Immobilien KG ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Geringe Nebenkosten bei Kauf und Verkauf: Sofern die  KG nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht, fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile kaum Kosten an, weder die Grunderwerbsteuer (GrESt), noch die Grundbuchsgebühr (GBEG).
  • Formale Positionen der KG besetzen: In der Regel übernimmt jener Investor mit dem größten Anteil die Geschäftsführung oder der vollhaftende Komplementär (i.d.R. eine GmbH). Speziell die eigenverantwortliche Entscheidungskompetenz des Geschäftsführers ist im Gesellschaftsvertrag zu regeln. In Folge beschränkt sich der laufende Aufwand auf eine jährliche Gesellschafterversammlung.
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich in der Regel die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielsweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter bis hin zur Vergabe notwendiger Sanierungen bzw. Instandsetzungen.
  • Laufende Eigenmittel bei Finanzierung: Je nach Gestaltung der Finanzierung bzw. Vermietungsgrad der Immobilie können laufende Zuschüsse für die Rückzahlung notwendig sein.
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der KG im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein persönliches grundbücherliches Eigentum.
  • Hausverwaltung: Wer ist die beauftragte Hausverwaltung, welche Kosten fallen hier an?
  • Laufende Kosten: Kalkulieren Sie auch die laufenden Kosten der Gesellschaft für Geschäftsführung, Steuerberatung, etc. ein.
  • Gesellschaftsvertrag: Wie erfolgt die Entscheidungsfindung bei der Gesellschafterversammlung, für welchen Beschluss bedarf es Einstimmigkeit bzw. reicht eine Mehrheit?
  • Derzeitige Mieteinnahmen/Vermietungsgrad: Wie hoch sind die aktuellen Mieteinnahmen? Ist das Objekt komplett ausgelastet oder gibt es Leerstände?
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung sehr wichtig. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich ist eine Immobilie mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand der gesamten Immobilie und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, thermische Sanierung, Zustand von vorhandenen Parkplätzen, Garage, Einfahrt, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmalen des Ganges notwendig, etc.).
    TIPP: Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.
  • Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten: 1 - 1,5%
  • Vermittlungsprovision 5% + USt
  • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
    • Bearbeitungsgebühr: bis zu 3% des Kreditbetrages
    • Grundbucheintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 4, Gerichtsgebührengesetz). Wobei die Bank die Höhe der Sicherstellung auch niedriger ansetzen kann = Kostenersparnis.