Die KG-Beteiligung für Investoren

Bei der Immobilie handelt es sich entweder um ein Neubauprojekt oder die Sanierung und den Ausbau einer Bestandsimmobilie. Die Immobilie ist geplant, die Kosten sind grob kalkuliert und das grundsätzliche Verwertungskonzept ist bereits vor der Investition festgelegt. Die Liegenschaft kann, muss aber nicht, bereits im Besitz der Gesellschaft sein.

Die Investoren übernehmen die Gesellschaftsanteile von den Initiatoren. Mit dem Kaufpreis sind die anteiligen Kosten der Immobilie inkl. Errichtung und sämtliche Nebenkosten abgedeckt. Zumeist wird auf privater Ebene ein Teil des notwendigen Kapitals finanziert. Im Rahmen der KG-Beteiligung können die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden.
Je nach Verwertungskonzept erfolgt entweder ein Abverkauf des geschaffenen Wohnungseigentums, meist bereits während der Bauphase (Bauträgervertragsgesetz) oder es kommt zu einem Verkauf der KG-Anteile.

  • Kurze Veranlagungsdauer in Kombination mit Ertragspotential: Die hohe erzielbare Rendite von 10-15% ist bei einem kurzen Veranlagungszeitraum von 1-4 Jahren sehr lukrativ.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie und somit des KG-Anteils rechnen.
  • Geringe Nebenkosten: Sofern die KG nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht, fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile kaum Kosten an (im Vergleich zum grundbücherlichen Immobilienerwerb), da weder die Grunderwerbssteuer (GrESt), noch die Grundbuchsgebühr (GBEG) zu zahlen ist.
  • Laufende Gewinne: diese sind in der Gesellschaft mit 25% KÖSt zu versteuern und bei der Ausschüttung an die Kommanditisten auf deren privater Ebene mit der jeweiligen Einkommenssteuer.
  • Ausstieg über Share Deal: Die KG Anteile werden verkauft, der Mehrwert - im Vergleich zu den Anschaffungskosten (= Kaufpreis Nominale + Gesellschafterzuschuss) - ist mit 27,5% Sondersteuersatz (Stand 2019) zu versteuern.
  • Ausstieg über Asset Deal (Gesamtverkauf oder Abverkauf von Wohnungseigentum ebenfalls möglich): Der Verkaufserlös geht in die KG über und ist mit der KÖSt auf Ebene der KG zu versteuern. Der entstandene Überschuss wird in Folge als Gewinnausschüttung an die Investoren ausbezahlt (25% KÖSt auf Ebene der Gesellschaft und ESt auf privater Ebene).
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen sowie für die geplanten Verkaufspreise ein.
  • Erfahrung der Beteiligten: Haben die beteiligten Personen bereits vergleichbare Referenzprojekte erfolgreich realisiert?
  • Formalen Positionen der KG: Es sind keine formalen Positionen zu besetzen, diese werden in der Regel vom Initiator (Bauträger) übernommen.
  • Nach Baufertigstellung: Die Immobilie wird gemäß dem ursprünglichen Konzept verwertet, wobei die Investoren gemeinsam auch ein alternatives Verwertungskonzept anstreben können. Wichtig hierbei ist die Übereinkunft sämtlicher Beteiligten, sprich der Investoren als auch der noch beteiligten Initiatoren. Auch das Behalten der Anteile bzw. der gesamten Immobilie ist möglich.
    • Wird die Immobilie über einen Asset Deal verkauft, kann in Folge die KG für ein neues Projekt verwendet oder aufgelöst werden
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der KG im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein grundbücherliches Eigentum.
  • Hausverwaltung (bei Sanierung von Bestandsimmobilien): Bei Bestandsimmobilien ist eine Betreuung durch eine Hausverwaltung notwendig. Die Hausverwaltung ist in der Regel zum Investitionszeitpunkt bereits vergeben.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: Achten Sie darauf, dass Konzept und Wohnungsgrößen stimmig sind, im Hinblick auf die Unterscheidung der Mietertypen zwischen Singles, Paaren und Familien. Jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Verkaufspreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Verkaufspreise realistisch? Bei Verkauf von Wohnungseigentum ist der m²-Preis ausschlaggebend. Bei einem Verkauf als Share Deal, wo ein oder zwei Investoren die gesamte KG übernehmen, sind je nach Intension des Käufers entweder der vergleichbare m²-Verkaufspreis oder die vergleichbare m²-Miete relevant.