Das kleine Bauherrenmodell

Das Bauherrenmodell ist eine zivilrechtliche Gestaltungsform zur Ausnutzung von Steuervorteilen. Bei dieser Investition schließen Sie sich mit den anderen Investoren zu einer (i.d.R. vermögensverwaltenden) Personengesellschaft zusammen, mit dem Zweck eine Immobilie zu sanieren bzw. abzureißen und neu zu bauen um anschließend diese langfristig zu vermieten. Investieren Sie in eine oder mehrere Wohnungen bzw. erwerben ideelles Eigentum an Teilen des Gebäudes.

Das Konzept hierfür wird vom Anbieter zur Verfügung gestellt, von Planung über die Finanzierung bis hin zur Beauftragung der Gewerke. Sprich Sie wissen im Vorfeld, um welche Immobilie es sich handeln wird, wie hoch die voraussichtlichen Kosten sein werden, welche Förderungen angesucht werden und wie die Immobilie nach Fertigstellung vermietet wird.

Die anfallenden Aufgaben werden vom Anbieter abgewickelt, wobei Sie als „kleiner Bauherr“ nur ein geringes Mitspracherecht haben.

"Beim kleinen Bauherrenmodell tragen Sie ein geringeres Risiko als beim großen Bauherrenmodell. Sie benötigen auch weniger Eigenkapital für den Mindestanteil, dafür ist in der Regel die steuerliche Abschreibung geringer und es fallen höhere Nebenkosten im Vergleich zum großen Bauherrenmodell an."

  • Senkung der Einkommensteuer: Mit dieser Investition erreichen Sie in den ersten Jahren eine Senkung der Einkommensteuerlast.
  • Pensionsvorsorge: Diese Investition ist nach Fertigstellung, durch die laufenden Mieteinnahmen, zur Schließung der Pensionslücke geeignet.
  • Vermögensaufbau: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Umschichtung von Geldwert in Sachwert
  • Mit dem kleinen Bauherrenmodell erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Bei dieser Investition ergeben sich erhebliche Steuervorteile für Sie, gem. § 28 Abs 2 und 3 EStG, da die anfallenden Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und die Basis für die Berechnung Ihrer  Einkommensteuer senken.
  • Sie können die Baukosten beschleunigt abschreiben: Instandsetzungsaufwendungen - AfA 10 Jahre oder Sofortabsetzung, sowie begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen AfA 15 Jahre) Kosten für die Projektkonzeption können bis maximal 25% der Instandsetzungs- und Herstellungskosten beschleunigt abgeschrieben werden.
  • Sie als „kleiner Bauherr“ sind zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Beginn erst nach Anschaffung: Mit der tatsächlichen Bauausführung darf erst nach Anschaffung der Immobilie begonnen werden.
  • Rückzahlung: Nach Fertigstellung und Vermietung der Immobilie, wird aus den Mieteinnahmen, etwaigen Investorenzuzahlungen und aus Annuitätenzuschüssen das Fremdkapital (Förderdarlehen >>siehe Wohnbauförderung<< und ggf. Bankfinanzierung) zurückbezahlt.
  • Sanierung: Für die Sanierungsarbeiten kann durchaus ein Fixpreis vereinbart werden.  Es darf jedoch nicht ausgeschlossen sein, dass Sie, als „kleiner Bauherr“, das Kostenrisiko durch Gesetze, Verordnungen bzw. behördliche Maßnahmen selbst zu tragen haben.
  • Versammlungen: Es werden wenige Versammlungen abgehalten, wo die Vorschläge des Anbieters dargebracht (hinsichtlich der Planungs- und Bauaufträge, die Förderungsbeantragung, Kreditaufnahme, etc.) und beschlossen werden.
  • Rechte und Pflichten: Gem. § 2 BauherrenVO ist ein „kleiner Bauherr“, wer das mit der Herstellung (Instandsetzung) verbundene wirtschaftliche Risiko trägt. Die Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen tatsächlich ausführt, müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt werden (§ 3 Z 1 der Bauherrenverordnung).
  • Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen ein.
  • Erfahrung der Beteiligten: Haben die beteiligten Personen bereits Referenzprojekte erfolgreich durchgeführt? Speziell beim Bauherrenmodell ist ein gutes Einvernehmen mit den Behörden und Förderstellen wichtig.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollte es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handeln. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Mietpreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Mietpreise realistisch? (Beachtung etwaiger Beschränkungen wg. Förderungen).
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: In der Projektplanung sollten grundsätzlich überwiegend bzw. eher kleinere Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) vorgesehen werden, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Abhängig von den gewünschten Mietern (Singles, Paare oder Familien) können auch größere Einheiten passend sein. Generell sollten Sie immer auf funktionale Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.) achten.
  • Keine, da sämtliche Kosten in den Kalkulationen des Anbieters bereits enthalten sind.
  • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
    • Bearbeitungsgebühr: bis zu 3% des Kreditbetrages
    • Grundbucheintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 4, Gerichtsgebührengesetz)