Das kleine Bauherrenmodell

Bei dieser Investition schließen Sie sich mit den anderen Investoren zu einer (i.d.R. vermögensverwaltenden) Personengesellschaft zusammen, mit dem Zweck eine Immobilie zu sanieren und anschließend langfristig zu vermieten. Investieren Sie in eine oder mehrere Wohnungen bzw. erwerben ideelles Eigentum an Teilen des Gebäudes.

Das Konzept hierfür wird vom Anbieter zur Verfügung gestellt. Sprich Sie wissen im Vorfeld, um welche Immobilie es sich handeln wird, wie hoch die voraussichtlichen Kosten sein werden, welche Förderungen angesucht werden und wie die Immobilie nach Fertigstellung vermietet wird.

Die anfallenden Aufgaben werden vom Anbieter abgewickelt, wobei Sie als „kleiner Bauherr“ nur ein geringes Mitspracherecht haben.

  • Abschreibung: Vor allem im den ersten Jahren, durch die Absetzung der anfallenden Werbungskosten, entsteht ein steuerlicher Verlust. Nach Fertigstellung können die Baukosten auf 15 Jahre verteilt (normal: 67 Jahre) beschleunigt abgeschrieben werden.
  • Langfristiges Immobilieneigentum: Bei diesem Investment ist eine Investitionszeit von mindestens 10 Jahren sinnvoll.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Arbeitsfreies Zusatzeinkommen: Nach der Entschuldung haben Sie als Investor ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen in Form von Mieteinkünften. Nach dem Erreichen des steuerlichen Totalgewinns kann eine Realteilung und/oder weitere Verwertung der Immobilie beschlossen werden.
  • Mit dem kleinen Bauherrenmodell erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Bei dieser Investition ergeben sich erhebliche Steuervorteile für Sie, gem. § 28 Abs 2 und 3 EStG, da die anfallenden Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und die Basis für die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer senken.
  • Sie können die Baukosten beschleunigt abschreiben: Instandsetzungsaufwendungen - AfA 10 Jahre oder Sofortabsetzung, sowie begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen AfA 15 Jahre) Kosten für die Projektkonzeption können bis maximal 25% der Instandsetzungs- und Herstellungskosten beschleunigt abgeschrieben werden.
  • Sie als „kleiner Bauherr“ sind zum Vorsteuerabzug berechtigt.
  • Beginn erst nach Anschaffung: Mit der tatsächlichen Bauausführung darf erst nach Anschaffung der Immobilie begonnen werden.
  • Rückzahlung: Nach Fertigstellung und Vermietung der Immobilie, wird aus den Mieteinnahmen, etwaigen Investorenzuzahlungen und aus Annuitätenzuschüssen das Fremdkapital (Förderdarlehen >>siehe Wohnbauförderung<< und ggf. Bankfinanzierung) zurückbezahlt.
  • Sanierung: Für die Sanierungsarbeiten kann durchaus ein Fixpreis vereinbart werden.  Es darf jedoch nicht ausgeschlossen sein, dass Sie, als „kleiner Bauherr“, das Kostenrisiko durch Gesetzte, Verordnungen bzw. behördliche Maßnahmen selbst zu tragen haben.
  • Versammlungen: Es werden wenige Versammlungen abgehalten, wo die Vorschläge des Anbieters dargebracht (hinsichtlich der Planungs- und GU-Aufträgen, die Förderungsbeantragung, Kreditaufnahme, etc.) und beschlossen werden.
  • Rechte und Pflichten: Gem. § 2 BauherrenVO ist ein „kleiner Bauherr“, wer das mit der Herstellung (Instandsetzung) verbundene wirtschaftliche Risiko trägt. Die Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen tatsächlich ausführt, müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt werden (§ 3 Z 1 der Bauherrenverordnung).
  • Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Förderungen: Für die Umsetzung des kleinen Bauherrenmodells können Förderdarlehen in Anspruch genommen werden.
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen ein.
  • Erfahrung der Beteiligten: Haben die beteiligten Personen bereits Referenzprojekte erfolgreich durchgeführt? Speziell beim Bauherrenmodell ist ein gutes Einvernehmen mit den Behörden und Förderstellen wichtig.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobile ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollte es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handeln. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Mietpreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Mietpreise realistisch? (Beachtung etwaiger Beschränkungen wg. Förderungen).
  • Keine, da sämtliche Kosten in den Kalkulationen des Anbieters bereits enthalten sind.
  • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
    • Bearbeitungsgebühr: bis zu 3% des Kreditbetrages
    • Eintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages