Die sonstigen Vermietobjekte

Sie erwerben Eigentum an einem der oben genannten Objekte. Der Kauf erfolgt entweder direkt von einem Bauträger in einem Neubau oder von einem Vorbesitzer. Der Ankauf kann mit oder ohne Vorsteuerabzug erfolgen, was Auswirkungen auf die Eigennutzungsmöglichkeit und die steuerliche Behaltefrist hat.

Sämtliche Umsätze sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet, dass keine Umsatzsteuer vereinnahmt wird und somit auch nicht an das Finanzamt abzuführen ist. Im Gegenzug dazu können Sie sich jedoch auch keine Vorsteuer zurückholen, etwa für Instandhaltungskosten etc.

Der Eigentümer/Vermieter hat aber die Möglichkeit, auf die Befreiung der Umsatzsteuerpflicht zu verzichten und die Miete mit 20% Umsatzsteuer zu belasten.

Grundsätzlich wird das Erzielen von entsprechenden Mieteinnahmen bzw. ein lukrativer Weiterverkauf inkl. Wertsteigerung angestrebt.

"Um die Qualität bzw. die Vermietbarkeit des Immobilieninvestments beurteilen zu können, sollten Sie entsprechende Kenntnis über die Branchenanforderungen haben oder jemanden entsprechenden zu Rate ziehen."

  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Gewerbegegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Keine Bindung: Sie können das Objekt jederzeit, ohne steuerliche Nachteile, verkaufen.
  • Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen, abzüglich der AfA, etwaigem Reparatur- und Instandsetzungsaufwand, ggf. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, etc.
  • Die errechnete Steuerbasis ist in Folge der entsprechenden Einkommensteuerprogression zu versteuern.
  • Der Mehrerlös aus dem Verkauf ist mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Gewerbeimmobilie vermieten als Privatperson: Handelt es sich um einen kleineren Bestand an Wohnungen und Anlagen, die vermietet werden, kann man auch als Privatperson vermieten. Die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten werden dann einfach in der Einkommensteuererklärung angegeben und so an das Finanzamt abgeführt.
  • Option zur Steuerpflicht: Als gewerblicher Vermieter hat man bei diesem Investment das Recht auf die Befreiung zu verzichten, also den gewöhnlichen 20%igen Steuersatz abzuführen und ist dafür auch wieder vorsteuerabzugsberechtigt. Das gilt allerdings nur, wenn der vermietete Immobilienbestand zu mindestens 95% von steuerpflichtigen Unternehmen gemietet wird.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl auf eine gute Erreichbarkeit bzw. öffentliche Verkehrsanbindung. Je nach Art des Objekts gibt es verschiedene wichtige Kriterien (ein Logistikzentrum hat andere Kriterien als eine Immobilie für Ärzte bzw. Rechtsanwälte), die beachtet werden sollten.
  • Einheitengrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: Hier ist es wichtig die Bedürfnisse der gewünschten Mieter zu kennen.
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: Auch in diesem Zusammenhang ist es wichtig die Anforderungen der gewünschten Mieter zu kennen. Eine Nutzung als Lager bringt komplett andere Anforderungen mit sich als die Nutzung als Büro. Angefangen bei der Bodenfestigkeit, über die benötigten Steckdosen bis hin zu den unterschiedlichen Anforderungen betreffend dem Sanitärbereich.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand der gesamten Immobilie und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, thermische Sanierung, Zustand von vorhandenen Parkplätzen, Garage, Einfahrt, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmalen des Ganges notwendig, etc.).
    TIPP: Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.
  • Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises (§7 Abs 1 Z3 GrEStG)
  • Grundbucheintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 1, Gerichtsgebührengesetz)
  • Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten
  • Maklerprovision: bis zu 3% des Kaufpreises + USt (§ 15 Abs 2 der Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler)
  • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
    • Bearbeitungsgebühr: bis zu 3% des Kreditbetrages
    • Grundbucheintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 4, Gerichtsgebührengesetz)