Die Vorsorgewohnung

In der Regel erwerben Sie die Eigentumswohnung direkt von einem Bauträger bzw. Immobilienentwickler. Sie, als Käufer, werden zum Unternehmer und erhalten die Umsatzsteuer der Bau- bzw. Sanierungskosten der Wohnung rückerstattet (Umsatzsteuerersparnis beim Erwerb).

Eine Vorsorgewohnung wird vorwiegend mit der Absicht angekauft, diese zu vermieten und somit langfristige Mieteinnahmen zu erzielen. Achten Sie bei der Nutzung für das eigene Wohnbedürfnis auf den steuerlichen Totalgewinn.

Um in absehbarer Zeit ein Plus mit Ihrer Investiton zu erreichen raten Experten, dass der Kaufpreis der Immobilie das 20fache der Jahresmiete nicht übersteigen sollte. Ab einem Kaufpreis von ca. € 300.000,- geht man vom 25fachen aus.

  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • (Spätere) Eigennutzung möglich: Sie können die Wohnung grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt (nach steuerlichem Totalgewinn) auch selbst nutzen und bewohnen.
  • Mit der Vorsorgewohnung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommenssteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der AfA, ggf. Finanzierungszinsen und sonstige abzugsfähige Werbungskosten (z.B. Steuerberatungskosten, Verwaltungskosten, etc.) und Ausgaben.
  • Die Vermietung einer Vorsorgewohnung erfolgt im Gegensatz zur reinen Ertragswohnung immer mit Umsatzsteuer, da beim Ankauf ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde.
  • Sie kaufen die Immobilien zum Nettopreis, ohne Umsatzsteuer.
  • Steuerliche Prognoserechnung erstellen: Die Vermietung von Wohnungen fällt in die „Kleine Vermietung“. Dadurch wird grundsätzlich von Liebhaberei ausgegangen. Um diese zu widerlegen, erstellen Sie bei Erwerb eine steuerliche Prognoserechnung, welche spätestens nach 20 Jahren (bzw. 23 Jahren), ab den ersten Aufwendungen, einen Gesamtüberschuss ausweist.
  • Laufende Eigenmittel als Sicherheit: Bei einer Wohnung als Einkunftsquelle kommt es vor, dass die Mieteinnahmen temporär ausbleiben bzw. für Sanierungen und Reparaturen Kapital erforderlich ist. Planen Sie daher, für diese Fälle, genügend Liquidität ein, um die Deckung der laufenden Betriebskosten, sowie ggf. die Raten einer Finanzierung bzw. kurzfristig auftretende Reparaturen- oder Instandhaltungen bedienen zu können.
  • Achtung bei Umsatzsteuerbefreiten Mietern (z.B. bei Ärzten): Wenn Sie einen umsatzsteuerbefreiten Mieter in Ihrem Zinshaus haben, d.h. dieser Mieter  bezahlt keine Umsatzsteuer auf die Miete, ist in Folge bei den Ausgaben die Umsatzsteuer entsprechend anteilmäßig aufzuteilen (aliquotieren), im Verhältnis von den Mieteinnahmen inkl USt zu den Mieteinnahmen exkl. USt.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Wohnung ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich sind eher kleinere Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings kommt es auf den gewünschten Mietertyp an: Singles, Paare oder Familien, jeder Typ hat andere Vorgaben bzw. Bedürfnisse. Achten Sie auch auf den Grundriss der Wohnung (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Ausstattung der Wohnung: Wie ist die Wohnung ausgestattet? Welcher Heizungstyp? Gibt es ein separates WC? Hat das Bad eine Dusche oder eine Badewanne, oder beides? Von welcher Marke sind die Küchengeräte? Gibt es ausreichend Steckdosen in jedem Raum? Welche Internetmöglichkeiten sind vorhanden? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten.
  • Bau- und Ausführungsqualität bei Neubau: Achten Sie nicht bei der konkreten Wohnung, sondern auch bei der Gesamtanlage auf die Ausführung (Türsysteme, Postkasten, Müllräume, Fahrradabstellplatz, etc.).