Das Zinshaus

Bei einem Zinshaus-Investment kann es sich um ein fertig gebautes, bereits vermietetes Objekt oder um ein Projekt direkt vom Bauträger handeln, der dieses realisiert und fertig übergibt.

Das Objekt besteht in der Regel aus mehreren unterschiedlichen Einheiten. Hier können Sie, als Investor, entscheiden, ob Sie eine reine Wohnimmobilie oder ein gemischtes Objekt bevorzugen.
Durch das Alleineigentum der gesamten Immobilie entscheiden Sie, als Eigentümer, auch alleine über die Hausverwaltung, Durchführung von Investitionen, etc.

Eine Eigennutzung ist möglich, allerdings sollten Sie dabei auf die Totalgewinnerreichung und die Umsatzsteuernachverrechnung achten.

"Bei einem Zinshausinvestment ist es sinnvoll, von Beginn weg, laufend eine Reparaturrücklage zu bilden und bei der Finanzierung genügend Puffer für etwaige Leerstände einzukalkulieren, damit zukünftig keine Liquiditätszuschüsse erforderlich sind."

Durchschnittlicher Häuserpreis 2020
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Pensionsvorsorge: Aufgrund laufender Einnahmen und der Belehnbarkeit bei einem etwaigen Kapitalbedarf eignet sich diese Investitionsart sehr gut, um in der Pension ein hohes Maß an Flexibilität zu haben.
  • Durch den Besitz eines Zinshauses lukrieren Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der AfA, etwaigem Reparatur- und Instandsetzungsaufwand, ggf. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, etc.
  • Die errechnete Steuerbasis ist in Folge der entsprechenden Einkommensteuerprogression zu versteuern.
  • Bei einem Verkauf des Zinshaues ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Lassen Sie sich umfassend vorab beraten: Achten Sie beim Zinshausinvestment neben der Lage und der Mietrendite auch auf den Substanzwert, die aktuellen Mietansätze und -verträge, sowie auf die Entwicklungsmöglichkeiten. Eine umfassende Beratung und Berechnung ist daher ein Muss.
  • Zusätzlich vermietbare Flächen schaffbar? Bei vielen Zinshäusern haben Sie die Möglichkeit zusätzliche vermietbare Flächen durch z.B. Dachgeschoßausbau zu erzielen. Dies hebt neben den Mieteinnahmen auch den Substanzwert der Immobilie entsprechend.
  • Achtung bei umsatzsteuerbefreiten Mietern (z.B. bei Ärzten): Wenn Sie einen umsatzsteuerbefreiten Mieter in Ihrem Zinshaus haben, hat dies weitreichende Auswirkungen. Denn im selben Verhältnis, wie Mieten mit USt, zu Mieten ohne USt stehen, ist auch die Umsatzsteuer auf sämtliche Ausgaben entsprechend aufzuteilen (zu aliquotieren).
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage des Zinshauses ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: Grundsätzlich ist ein Zinshaus mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Abhängig von den gewünschten Mietern (Singles, Paare oder Familien) können auch größere Einheiten gewünscht werden.
    Generell sollten Sie immer auf funktionale Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.) achten.
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand der gesamten Immobilie und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, thermische Sanierung, Zustand von vorhandenen Parkplätzen, Garage, Einfahrt, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmalen des Ganges notwendig, etc.).
    TIPP: Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.
  • Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises (§7 Abs 1 Z3 GrEStG)
  • Grundbucheintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 1, Gerichtsgebührengesetz)
  • Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten
  • Maklerprovision: bis zu 3% des Kaufpreises + USt (§ 15 Abs 2 der Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler)
  • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
    • Bearbeitungsgebühr: bis zu 3% des Kreditbetrages
    • Grundbucheintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 4, Gerichtsgebührengesetz)