Das Zinshaus für Anleger

Bei einem Zinshaus-Investment kann es sich um ein fertig gebautes, bereits vermietetes Objekt oder um ein Projekt direkt vom Bauträger handeln, der dieses realisiert und fertig übergibt.

Bei einem Zinshaus kann es vorkommen, dass die Mieteinnahmen temporär ausbleiben bzw. für Sanierungen und Reparaturen Kapital erforderlich ist. Planen Sie daher, für diese Fälle, genügend Liquidität ein.

  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Durch den Besitz eines Zinshauses lukrieren Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommenssteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen, abzüglich der AfA, etwaigem Reparatur- und Instandsetzungsaufwand, ggf. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, etc.
  • Die errechnete Steuerbasis ist in Folge der entsprechenden Einkommenssteuerprogression zu versteuern.
  • Lassen Sie sich umfassend vorab beraten: Achten Sie beim Zinshausinvestment neben der Lage und der Mietrendite auch auf den Substanzwert, die aktuellen Mietansätze und -verträge, sowie auf die Entwicklungsmöglichkeiten. Eine umfassende Beratung und Berechnung ist daher ein Muss.
  • Zusätzlich vermietbare Flächen schaffbar? Bei vielen Zinshäusern haben Sie die Möglichkeit zusätzliche vermietbare Flächen durch z.B. Dachgeschoßausbau zu erzielen. Dies hebt neben den Mieteinnahmen auch den Substanzwert der Immobilie entsprechend.
  • Achtung bei Umsatzsteuerbefreiten Mietern (z.B. bei Ärzten): Wenn Sie einen umsatzsteuerbefreiten Mieter in Ihrem Zinshaus haben, d.h. dieser Mieter  bezahlt keine Umsatzsteuer auf die Miete, ist in Folge bei den Ausgaben die Umsatzsteuer entsprechend aufzuteilen (aliquotieren) - im Verhältnis von den Mieteinnahmen inkl. USt zu den Mieteinnahmen exkl. USt.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage des Zinshauses ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: Grundsätzlich ist ein Zinshaus mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand des gesamten Zinshauses und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, Zustand einer etwaig vorhandenen Waschküche, des Spielplatzes, ist ein Fassadenastrich oder das Ausmahlen des Ganges notwendig, etc.). Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.