Der Zinshausanteil

Sie können den Zinshausanteil entweder an einem fertig gebauten, vermieteten Objekt kaufen oder an einem Projekt von einem Bauträger, welcher dieses realisiert und fertig übergibt, erwerben. Sie schließen sich mit mehreren Personen zu einer Miteigentümergemeinschaft  zusammen, mit dem Ziel, langfristig Mieteinnahmen zu lukrieren. Der Erwerb kann auch mit einer Wohnungszuteilung erfolgen.

Wichtig bei dem Kauf eines Zinshausanteils ist, dass Sie und die anderen Investoren die gleichen Investitionsziele mit der Immobilie verfolgen (Veräußerung nach Wertsteigerung vs. langfristige Mieteinnahmen).

  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherliches Eigentum.
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Mit einem Zinshausanteil erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommenssteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen, abzüglich der AfA, etwaigem Reparatur- und Instandsetzungsaufwand, ggf. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, etc.
  • Die errechnete Steuerbasis ist in Folge der entsprechenden Einkommenssteuerprogression zu versteuern.
  • Geringere Investition und verringertes Leerstandsrisiko (iVz. Vorsorgewohnung): In der Regel werden die Mieteinnahmen des gesamten Objekts anteilsmäßig aufgeteilt.
  • Potential zur Ertragssteigerung: In vielen Zinshäusern befinden sich Mieter mit alten Mietverträgen und einem geringen Mietzins. Findet ein Mieterwechsel statt, erhöht sich der Mietertrag, da die Miete auf das marktübliche Niveau angehoben werden kann.
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich i.d.R. die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter.
  • Bestandsobjekt vs. Neubau: Beim fertigen oder auch beim bereits vermieteten Objekt haben Sie sofortige Einnahmen, jedoch müssen Sie auch den gesamten Kaufpreis auf einmal bezahlen. Im Gegensatz zur ratierlichen Zahlung beim Kauf eines Projekts direkt vom Bauträger. Hier erfolgen die Zahlungen je nach Ratenplan und Baufortschritt.
  • Der Miteigentümervertrag: Regelt das Verhältnis und die Entscheidungswege für die Eigentümer. Ein guter Miteigentümervertrag ist eine wichtige Voraussetzung für langfristig gutes Auskommen der Eigentümer untereinander.
  • Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Status quo ermitteln: Gehen Sie die Mietzinsliste mit den derzeitigen Mieten durch. Wo liegt eine Vertragsdauer vor bzw. wo nicht (befristeter/unbefristeter Mietvertrag) und wie ist die aktuelle Mieterstruktur aufgebaut.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage des Zinshauses ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollten Sie bei Ihrer Wahl darauf achten, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundriss im Hinblick auf Vermietbarkeit: Grundsätzlich ist ein Zinshaus mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand des gesamten Zinshauses und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, Zustand einer etwaig vorhandenen Waschküche, des Spielplatzes, ist ein Fassadenastrich oder das Ausmahlen des Ganges notwendig, etc.). Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.